Ceny bytů v roce 2021

o mně / blog / poezie / obrazy / životopis / weby / senát / kontakt

Kaleidoskop 2021/01

Nakupujte rychle, než to znárodní!

Jaké budou ceny bytů v roce 2021? Tak zní provokativně úsměvný titulek Tweetu mého jmenovce Lukáše Kovandy, který vtipně odhadl to, co nás patrně čeká na trhu nemovitostí. Žádný strom neroste do nebe, a tak nemohou růst ani ceny bytů do nekonečna; tedy přinejmenším ve srovnání s příjmy obyvatel, co v nich bydlí. Druhá pozoruhodná zpráva, že “Hypotéka snů existuje. Nabízí úrok nula procent na dvacet let”, (kterou jsem zaznamenal na kanálu Bloomberg a záhy ji převzala i česká média).

Pomůže nulová nebo dokonce záporná úroková sazba vyřešit problém s bydlením v roce 2021? Zamyslete se ...

V nákupním kolotoči, který žene ceny bydlení nahoru, jsou tři hlavní aktéři:

Banky, které poskytují hypotéky.
Prodávající, kteří určují ceny v inzerátech
Kupující, kteří rozhodují o skutečné ceně na trhu (koupím nebo nekoupím to za tu cenu?)

Pak je zde ještě často opomíjená “mlčící většina”, což jsou běžní lidé, kteří mnoho desítek let prostě jen a pouze bydlí. Nic nekupují, neprodávají, ale přesto se jich možná budoucí regulace (ono “znárodnění”) citelně dotkne. Dovolím si odhadnout, že většina majitelů nemovitostí jsou jen pasažéry ve vlaku, který se řítí vstříc budoucnosti, bez jejich přičinění.

Banky

Pokud máte dojem, že levnější a dostupnější hypotéky jsou tím správným řešením pro levnější bydlení, pak jste na omylu. Velmi levné peníze (nízké úrokové sazby) jsou pouze palivem pro kolotoč nákupů a prodejů. Velmi levné hypotéky rozdmýchávají nákupní horečku, nejsou lékem na nižší ceny. Proč?

Pokud by levné úvěry sloužily v prvé řadě k tomu, aby na zelených polích a lukách vznikala nová města a nová výstavba, pak by skutečně levné peníze mohly sloužit ke zlevnění bydlení. Opak je ale pravdou.

Většina hypoték slouží k nákupu již existujícího bydlení, které jen mění majitele. Jeden byt v centru města, který každé dva roky změní majitele; ten za deset let díky novým úvěrům výrazně zdraží – asi podobně jako vzácný renesanční obraz, kterých je z principu nedostatek a víme, že žádné další již nebudou.

Kdyby naopak byly levné úvěry cíleny pouze do novostaveb a přeprodej stávajících nemovitostí byl penalizován horšími úvěry, mohlo by to spekulanty odradit a bydlení skutečně zlevnit … jenže, kdo by sáhl k takovým opatřením, ihned by vyvolal boj s větrnými mlýny typu: “Tady jsem na mém čtyřpatrovém domečku rozšířil střechu a udělal půdní vestavbu, tak to už je celé novostavba, že ano?” nebo "Franta odvedle prodal včera byt na náměstí za deset milionů a já teď kvůli vašemu novému nařízení neseženu kupce, protože mu banka nedá úvěr? To snad ne!"

Prodávající

Samozřejmě i prodávající by se mohli blýsknout jako šlechetní lidé, kterým jde o blaho světa a jeho spoluobčanů. Ceny nemovitostí jsou z principu smluvní, takže kdybyste Vy chtěli, můžete přece prodat zděděný byt po babičce i za mnohem nižší cenu, než tržní a být tak vstřícní a pomoci řešit celospolečenský problém… nebo ne?

Jenže, ruku na srdce, zkuste se do té role vcítit – pokud jste prodávající (ano, například právě Vy), přece nebudete mezi přáteli za blázna, který prodal svůj majetek pod cenou ... To by se vám kamarádi v hospodě vysmáli! A co by Vám na to řekli děti? "Tati, mami, to jste nás pěkně ožebračili. Moc vám děkujeme!"

Chtě nechtě, prodávající jsou patrně nejslabším článkem řetězce nákupů a prodejů, takže z jejich strany vůli k snižování cen bytů v roce 2021 i v kterémkoliv dalším asi nelze očekávat. Každý prodávající, pokud není blázen, musí chtít tržní cenu a nejlépe ještě o pár korun vice, aby jej hřálo blažené svědomí, že je jeho život úspěšný a že dobře prodal.

Kupující

Rozum mohou dostat také kupující. Ti si berou úvěry u bank a zároveň souhlasí s nabídkami prodávajících. Ač si to kupující patrně nepřipouští, resp. připadají si často jen jako "rukojmí v kolotoči" zvyšujících se cen bydlení, právě kupující mají ve svých rukách skvělý potenciál říci “NE” a dostat ceny bytů dolů.

Zkuste se zamyslet: Kdyby se lidé dohodli a dva nebo tři měsíce přestali kupovat rohlíky v rámci akce “my si to pečivo zdražit nenecháme!”. Co by se asi dělo? Buď by (A) rohlíky zmizely zcela z regálů, a nebo by (B) jejich cena klesla o 20% či více.

Celkem jednoduše si domyslíte, že nejprve by prodejci zkusili experiment s "vyhladověním" kupujících, než by přistoupili k radikálnímu zlevnění. Ono totiž, pokud chcete něco skutečně prodat, pak se na ceně vždy s kupujícím dohodnete, i když je to třeba cena výrazně nižší, než jste si představovali. V opačném případě totiž asi nechcete/nemusíte/nepotřebujete prodávat, že ano.

Smluvený protest proti vyšším cenám

Pokud si myslíte, že společně sjednaný odpor proti vyšším cenám je nereálný nesmysl, zkuste se podívat na jeden aktuální příklad z roku 2021 - debatující na platformě Reddit se dohodli, že společnými silami vyženou ceny akcií firmy GameStop do závratné výše. A světe div se, povedlo se jim to! Nyní hodlají totéž udělat u stříbra.

Chcete to jen trochu fantazie, abyste si dokázali představit hnutí Milion chvilek pro levnější bydlení, které přiměje české občany, aby na rok až dva odložili plánovaný nákup nemovitosti. Myslím, že byste se divili, jaké ceny by se objevili v inzerátech s bydlením zhruba po půl roce tohoto experimentu; natož pak po roce, kdy by prodejci museli nabídnout ceny, za které se chtějí svých bytů opravdu zbavit.

Krutá regulace jako nejsnazší řešení

Spíše než recept popsány výše, který by však byl patrně nejlepším tržním řešením, bychom se měli podle mého skromného názoru připravit na kruté státní regulace v oblasti bydlení. Bydlet potřebuje každý, vlastnit byt však nikoli - proto je bydlení ideální oblastí pro politiky, kde sbírat voličské hlasy hráběmi.

Ve chvíli, kdy většina populace zjistí, že náklady na bydlení jsou pro ně neudržitelné, dají s radostí hlas těm politikům, kteří jim levnější bydlení zajistí; a to pokud možno rychle. Spíše než znárodnění, to by byl až poslední krok, se mohou majitelé nemovitostí připravit na nejrůznější restrikce. Namátkou některé, které mě napadají jako první:

Zastropování cen nájemného ("Pane majitel, je nám jedno, kolik vás to stálo postavit či zrekonstruovat, tady se prostě bude bydlet levně, protože to je dobré pro lidi, chápete?!")
Cílené hypotéky pouze na novostavby ("Víte, potřebujeme to bydlení hodně rozšířit. Na byt v centrum Vám nikdo nepůjčí. Postavte si raději něco za městem. Však ten darebák, co se snaží už rok prodat byt na náměstí půjde s cenou dolů, když zjistí, že jej od něj bez hypotéky těžko někdo koupí.")
Dotované a obecní bydlení (Takže vy jste učitel nebo zdravotní sestřička? V tom případě patříte do vyvolené skupiny podporovaných a můžeme vám nabídnout hypotéku s -5% úrokové sazby nebo obecní byt, ovšem samozřejmě jen se závazkem že po dobu čerpání či využívání nezměníte své povolání. Jak byste se museli vystěhovat, nebo začít platit komerční úrok plus 7%. Máme tu pro vás také obecní byt, když budete ve volném čase pomáhat seniorům, nebo vykonávat jiné veřejně prospěšné práce. Nechcete?“)
Zdanění zisku z pronájmu a z prodeje 90% ("Hele, spekulante, jestli jsi si myslel, že tady vyděláš dobré peníze, tak to jsi na omylu! Pěkně všechno odevzdej, protože bydlení to není podnikání - to je služba veřejnosti; a jestli jsi to někdy vnímal jinak, tak to jsi se tedy spletl. Ukaž náklady a všechno ostatní odevzdej.")
Zdanění nadstandardního bydlení ("Tak ty s milenkou potřebuješ čtyř-pokojový kvartýr se 160 m2? A víš, že tedy za rohem se tísní paní pošťačka s panem učitelem a třemi dětmi na 60 m2? Pěkně zaplať daň z nadstandardu, kterou jim přispěješ na lepší život, nebo jim raději věnuj půlku tvého bytu, ať nemusíš platit daň tu daň z luxusu.")

O tom, že všechna ta regulace přinese vyjma krátkodobého snížení cen bydlení i dlouhodobé nežádoucí účinky (rozbujelý černý trh, zhoršení kvality za nižší cenu ...), asi netřeba příliš obšírně psát. Jak se říká: cesta do pekla je často dlážděna dobrými úmysly. Nicméně, za stávajících okolností se lze představě regulace trhu s bydlením jen těžko vyhnout. Bohužel však, jak to často bývá, její důsledky dopadnou na nespočet lidí, kteří vysoké ceny bydlení nezpůsobili, případně se zadlužili bez spekulativních úmyslů.

Bohužel však to, co jednu část české společnosti rozradostní (konečně mám to vysněné levné bydlení!), to druhou část dopálí k nepříčetnosti (takže teď jsem zadlužený až po uši a ještě mám začít platit nové daně, nebo pronajímat kus bytu studentům a matkám samoživitelkám? To snad ne! Tohle si někdo odskáče.) Jinak řečeno: v době, kdy je naše společnost již tak rozdělená, mohou být nešetrné regulace v oblasti bydlení rozbuškou a nikoliv tmelem na bolestivé rány vzájemného soužití.

Lukáš Berta

Kaleidoskop 2021/01