o mně / blog / poezie / obrazy / životopis / weby / senát / kontakt
Kaleidoskop 2017/01
Rohlíky nebo byty – kam investovat a proč je bydlení stále dražší?
Velmi kontrastní příklady obvykle dobře slouží k tomu, aby názorně osvětlily typické vlastnosti toho či onoho jevu. Takže křiklavý příklad: jaké jsou rozdíly mezi bytem a rohlíkem? A jak si vlastně představit takovou správnou „investici“? Začnu od druhého
Co je „dobrá investice“?
Za dobrou investici je obvykle považováno něco, co v čase zřetelně zvyšuje svoji cenu (tedy alespoň v porovnání s inflací). Takže pokud Van Gogh prodal za svůj život pouze jediný obraz svému bratrovi, byla to jistě ze strany bratra s trochou nadsázky „dobrá investice“. Tehdy Van Gogha nechtěl nikdo, dnes by jeho dílo chtěli vlastnit snad všichni.
Ale vážně, jiný a skutečný příklad: cena zlata před deseti lety byla zhruba poloviční než dnes (nárůst o 100%, goldprice.org) a mezitím inflace (2005 až 2015 podle kalkulačky inflace) „jen“ 23,42%. Znamená to, že ten, kdo koupil zlato jako investici v roce 2005 a v roce 2015 jej opět prodal, získal velký náskok před inflací a jeho peníze získaly na kupní síle (v roce 2015, po zúročení investice, by si koupil více než v roce 2005). Jednoduše řečeno, čím vyšší poptávka po čemkoli a čím omezenější nabídka, tím také vyšší cena. Kdo je schopen odhadnout, co dnes lidé nechtějí, ale po čem budou toužit už za rok, dva či deset let, ten má v oblasti investic jistě vyhráno.
Byty a „pružnost“ jejich dodávky
A teď k uvedenému příkladu. Rohlíky i bydlení jsou rozhodně potřeba k praktickému životu, tedy alespoň zřetelně více než zlato nebo obrazy Van Gogha. Ovšem prvním zásadním rozdílem je „pružnost“ jejich dodávky. Zatímco výrobu rohlíků lze podle poptávky poměrně jednoduše upravovat (nedostatek mouky naštěstí zatím není v Evropě v dohlednu), stavba nových bytů na „správných“ místech je výrazně méně pružná. Problémem totiž není stavební materiál, ale místo pro nové byty. Samozřejmě že třeba v lesích na Vysočině by se dalo stavět ještě na mnoha místech, jenže o to zřejmě mnoho lidí nestojí. Ale pokud chcete byt na vytouženém místě, pravděpodobně se tak o něj budete muset „poprat“ s ostatními. Na Václavském náměstí, 5th Avenue v New Yorku, Champs Elysees v Paříži nebo New Bond Street v Londýně, musíte brát již jen to, co tam nyní stojí. Prostor pro novostavby zde prakticky neexistuje. Zásadní faktor, který činí byty v „dobrých“ lokalitách stále dražšími, je to, že neexistuje možnost, jak pružně zvýšit jejich nabídku. Prostě, žádné druhé Václavské náměstí vedle toho stávajícího jen tak nevyroste. A tak nezbývá koupěchtivým zájemcům respektovat omezenou nabídku trhu. A čím více se jich do této „soutěže“ zapojí, tím výše se i cena bytů vyšplhá.
Druhým důležitým rozdílem mezi rohlíky a nemovitostmi je jejich trvanlivost. Rohlík je druhý den obvykle již značně gumový a třetí den se hodí snad leda na strouhanku. Zatímco nemovitost, je-li konstrukčně dobře řešena a udržována, vydrží po generace. S vlastnictvím půdy pod ní je to ještě zřetelnější. Pokud někdo koupil dům v Londýně v 90. letech i s pozemkem, je dnes jeho hodnota patrně více jak pětinásobná (UK House Prices). A rozhodně na vzestupu této ceny má jen zanedbatelný vliv to, zda majitel v poslední době pořídil do domu novou kuchyňskou linku, parkety nebo kabelovou televizi. Rozhoduje místo.
Banky rády půjčují na nemovitosti
Olej do ohně rostoucích cen bytů přilévají nemalou měrou také banky. A to z prostého důvodu, že rády půjčují lidem peníze na nemovitosti. Představte si, že jste banka, a máte si vybrat, zda půjčíte peníze a) někomu na podnikatelský plán, například vývoj nového software nebo b) na koupi bytu na Václavském náměstí v době, kdy obecným dlouhodobým trendem je růst nemovitostí. Určitě budete preferovat b), protože v případě nesplácení máte jako zástavu onu nemovitost, kdežto v případě a) pouze nedokončený a těžko zpeněžitelný software.
Tuto skutečnost níže dokresluje graf (The Great Mortgaging, Federal Reserve Bank of San Francisco), který ukazuje proporci, jak se za posledních sto let změnila struktura poskytování bankovních půjček. V roce 2010 půjčovaly banky téměř 6x více peněz na nemovitosti než na vše ostatní, tedy ve srovnání s rokem 1920 (nejnižší bod grafu). Trend je tedy zcela zřejmý: banky půjčují stále více peněz na nemovitosti než na vše ostatní.
Situace, kdy se čím dál víc lidí snaží koupit byty v „dobrých“ lokalitách a banky jim v tomto úsilí ještě ochotně vycházejí vstříc větším počtem poskytnutých úvěrů, vede samozřejmě ke zvyšování ceny bytů. Ovšem jak se říká: „žádný strom neroste do nebe“, tak ani cena bytů nemůže růst do nekonečna a vznikají tzv. „bubliny“, které ceny srovnávají a celý cyklus se startuje znovu (pokračování o bublinách na nemovitostech v dalším článku.)
